買房子,搬新家,是件喜事,但其實也是件很累的事。尤其是預售屋,更是如此,但為了自己的窩,再苦都值得。茲寫下自己購買預售屋的一些心得,如果大家不嫌棄,就拿來參考參考!

 

PART A事前做功課

(一)了解一下建商的信譽

◎看看附近有無該建商的案子,其品質如何?

◎走訪該建商的實際買主,了解一下對該建商的風評

(二)取得土地資料,至地政事務所了解土地產權狀況

◎至地政事務所申請【地籍圖】與【地籍圖謄本】,前者可了解土地座落相關位置,後者可了解土地面積、所有權人、土地是否被質押借款(通常都有,但只能有一家銀行,如果有二家以上,就得小心)

(三)了解建築配置圖,各樓層平面圖,建商的廣告DM,以便日後查對。

(四)了解土地之地坪數(含可以使用之地坪與公共持分坪數)、房屋建坪數,以利房價計算。

(五)取得建築平面圖(上面都有尺寸),了解各樓層、各房間的大小,是否符合我們的需求。

(六)了解附近房價行情、土地行情,以利房價計算。(同一區域中,馬路越寬,離省道越近,地價越高)

(七)如果本案有【樣品屋】,拿相機拍下來,以利日後查對(如果沒照樣品屋蓋,是可以提出申告的)

 

PART B開始議價

(七)粗估房價,準備和建商談

◎儘量找老闆談,他的空間一定比售屋小姐大

◎先了解小姐有多大的議價空間(例如50萬),和老闆談時,不以訂價為準,而是以小姐可以議價的價格為談判點(EX:房價800萬,小姐有50萬空間,那麼和老闆談是從750萬談起)

◎我的估法:(地坪*地價+建坪*每坪單價)+建商管銷費用=總價

通常建商的管銷費用約在10%~20%之間

例:地坪30(含可以使用之地坪與公共持分坪數),每坪10萬,建坪60,每坪造價4萬,管銷12%(乘1.12)其結果如下:

(30*10+60*4)*1.12=604.8萬,以此為基準,和建商開始協商

◎我的經驗,最後的成交價一定介於上述兩個價格之間,我的原則是,我加10萬,老闆就要降20萬,如此落點會在離你1/3,離老闆2/3的位置成交。

◎以上例來說,訂價800,談判起點750,你的粗估價605,那麼約在(750-605) ÷3+605=653左右成交。

               1/3(您加的$)     2/3(老闆降的$)

 

 

         605          653                        750

PART C簽約

(一)爭取變更【起造人】為你(通常建商不會答應,因為起造人如果是買主,那 麼房子沒蓋好你也可以出售),明知不可行,仍要為之,爭取下面談判的籌碼。

為何【起造人】是你,很重要,因為如果建商半途跑了,你馬上可以另找建商來成後續的工作;但為何建商蓋屋一定不肯,因為房子未蓋好前,你也一樣可以轉手,日後產生的問題會更複雜。

(二)通常代書費要我們買主付,你可以要求:【如果要我付,那麼我要自己找代書】,如果他不答應,那麼你可要求:【那麼你找代書,你付代書費】,強調【權利與義務】是相對的,或許你可以省下一些錢。

(三)記得上述協議要白紙黑字寫在合約中,寫完後不必強調它的存在,要在最後一刻(交屋前付尾款時才拿出來),對我們有利的項目(ex:特別減了什麼費用,最好別給工地主任知道,以免日後追加減時又被暗中加了回來)

(四)看清楚合約內容,如何付款?何時完工?逐一看清仔細。千萬別在房子未蓋到該層樓時,就將該層樓的款項給付了。如果是日後自行加蓋、雇工修繕裝潢,絕對要堅守【完工後才付款,且每一筆都要有收據或發票】,有的包商會假藉各種理由(ex:我急需錢來買材料…),拜託你先付一點,都會產生風險,不得不小心。

(五)建議用匯款付錢,銀行交易有憑有據。若採用支票付款,記得在支票上註記【劃線、禁止背書轉讓】,以確保錢的動向。千萬別開本票。

 

PART D最煩人,但卻最重要的部份

(一)建議您趕快找裝潢師,先請他看平面圖,和他詳細討論,做粗略規劃,如果需要變更設計,要提早講,以利施工,千萬不要蓋好後又敲敲打打,那就乾脆買成屋算了。我的原則,樑柱都不要動,也不能動,因為它會影響結構安全,其餘部份應該都可以談,可以改。

(二)我最強調的,就是【三線~管線、光線、動線】。管線如果可以大一點,牆壁上的電箱、中繼箱可以大一點的話,日後裝一些保全線、電話線、網路線、第四台、MOD…都會比較方便。光線好,日後就可節能減碳。動線方便,想要的東西,隨手可拿、想設定的設備,方便設定,符合【科技始終來自於人性】的概念,是很重要的。

(三)【管線】很重要,【管】包含了「電管」、「熱水管」、「冷水管」、「電話系統」、「網路系統」、「監視系統」,【插座位置】也很重要(含水平位置與垂直位置),我的經驗:床頭的電源插座之垂直高度要【高於】床頭,床才可以貼著牆放,不會產生空隙;電視音響的垂直高度就不必太高,以免有礙觀瞻。你可以告訴水電師傅你的需求,插座寧可多,日後使用才方便,同一面牆,插座最好高度一致,才會整齊美觀,多做幾個插座,通常不會加錢的。【水龍頭】的位置也很重要,要配合你的需求,配合廚房流理台的位置,日後使用才方便。

(四)如果可以的話,透天別墅設計安裝【太陽能熱水】系統,既環保又省錢。太陽能最好有溫度指示,以便了解目前的水溫,還必須有【手動加熱】裝置,如果連續好幾天天候不佳(EX梅雨季),就可以手動加熱,一樣有熱水可用。以前裝太陽能,政府有補助(依集熱板面積大小來補助),現在有沒有,可請教廠商或經濟部能源局。水塔出水位置不能【低於】太陽能進水位置(寧可架高水塔,也不要加裝抽水馬達,一來耗電,二來馬達長期曝露在外,容易壞,俢理又是一筆費用)。此外,太陽能手動加熱的控制面板,建議不要在頂樓,而是要將它的訊號線往下延伸至你主臥室的樓層,一旦要洗澡前,發現溫度不夠需加熱,只要在主臥室的樓層按下加熱開關即可,就不必往樓上跑。此外,也不建議【定時加熱】,此舉並不環保,也不省電,需要時再加熱即可(加個十來度,不過約十分鐘,也很快)。不論你的房子座向(ex座東朝西)是哪個方位,太陽能集熱板的方向一定要朝南,集熱效果最好(別以為這是常識,我就看過有些天才廠商,裝了別的方向,實在有點ooxx…)

(五)如果可以的話,透天別墅設計規劃【兩個電表】(要快點講,否則日後改很麻煩),一樓一個,二樓以上另一個,將來在付電費時會比較省(因為我們的電費每一度在不同用電度數範圍時是不同的,就是所謂的「累進費率」)。

(六)如果可以的話,規劃天然瓦斯,省掉叫桶裝瓦斯的困擾,也比較安全。

(七)每層樓的【集線箱】,最好大一點,將來在穿線、放置許多設備時(EX網路集線器、變壓器…)都會很方便。

(八)監視系統最好能連到電視,切至某一頻道就可了解外頭訪客是誰,再決定是否開門。

(九)如果經費許可,規劃全家【小總機系統】,日後電話轉接、叫人吃飯…都比對講機好用太多。

(十)總機電話系統可配合門外對講機與電鎖,只要按個鈕,外頭的門就可以開啟,甚至也可以做到連客廳玄關的門也一併開啟,但我【不建議】如此做,這樣比較安全。

(十一)如果您的家,幾乎吃外面,那麼廚房就可以隨便一點,如果經常會使用廚房,那麼好好去規劃一下。你可以問建商,廚房流理台是發包給哪家廠商,在工程進行至一樓時,一定要先確定水管、電源插座、瓦斯管的位置;待主體結構完成時,就請廠商依據您的需求(建議你用文字或簡圖加以描述),畫出圖來,再相互討論,最後定案並依圖施工。如果你對自己的需求不甚了解,可以詢問實際使用廚房的人,或許比較務實。廚房流理台的規劃要符合【動線】,「洗菜」、「切菜」、「煮菜」等程序是不是很順手?置物空間是否足夠?「烘碗機」的位置是否可以讓小朋友拿得到餐具?洗滌台最好有一大一小的水槽;流理台面可否兼具美觀耐用?RO或其他飲水裝置要放哪裡?冰箱置於何處?…都可以和廚具公司詳加討論,請其畫圖並按圖施工,一氣呵成。

此外,建議您去廚具公司了一下,有很多的設備都不錯,也很實用,您可以挑您需要的設備、材質,並要求規劃設計進去,這樣大概就不會跟自己想的有太大的落差。日後也比較符合您的需求。

如果覺得建商配合的廚具廠商不太能和自己配合,要求建商退還廚具費用,另外找廚具公司也是可以的。

(十二)屋頂水塔夠不夠大?傳統水塔是直式,高度較高,如果有「懼高症」的人,可改採用橫式水塔,太約貴兩千,日後自己清洗比較輕鬆。放在屋頂橫式的風阻也會比較小(因為比較矮)。如果要裝太陽能,其出水位置不能【低於】太陽能進水位置(寧可架高水塔,也不要加裝抽水馬達,一來耗電,二來馬達長期曝露在外,容易壞,俢理又是一筆費用)

(十三)如果要鋪【木地板】,有兩大類,一是【複合木】,二是【原木】,前者是先由數層夾板合成,最上面再貼原木皮,不易受潮變形,後者是整塊原木(EX柚木、花梨木…),比較耐用,但較貴。複合木最上層之原木皮,還有區分60,100,200,300【條】之厚度,數字越大,代表原木皮越厚。木地板規格大致分為三寸五分與四寸六分,如果空間大,建議採用四寸六分。木地板舖設時的底板也有厚度之分,四分板就比三分板厚,但建議不得少於三分板。舖設時,最底下一定有一層防潮布,再來是底板,最後才是木地板。

(十四)如果要鋪【花崗石】地板,建議多上網看些資料,因為,【同一色澤的花崗石,其英文學名都相同】,因此容易比較。建議找【硬度較硬】、【含水量低】的石頭,日後比較不會有水紋。至於施工者的技術也很重要,你可以請廠商告訴你,他們曾經接過的案子,親自去他所說的地方查看,如果品質不錯,問一下是哪位師傅施工,要求比照辦理,日後品質自有保障。

(十五)如果主臥室空間夠大,建議做個【更衣室】,有人稱之為【衣帽間】,比衣櫃更好用。不論您買衣櫃或衣帽間,【功能】是很重要的。建議部份的抽屜能有一些小方格,放些小東西很實用(EX襪子、內褲、女生的小飾品如髮夾、胸針、男生的領帶夾);先生如果領帶不少,有現成的【領帶掛勾】,一整排就可以掛上一、二十條,不占空間又容易收;長褲可以考慮用【褲抽】來整理,它可以製作成可拉動式的,要用時,將褲抽拉出來,選擇我們要的褲子,選完後推回去,保持美觀,非常實用,但每一格的間隔要大一點,否則不太好放。吊桿建議做成可拆缷式的,它通常可以做成上下兩層,萬一需要吊比較長的服飾,可以將下層拆掉,如此,長衣服就不會折到了。

(十六)如果要做【和室】,有人設計中間的泡茶桌是【電動】而且可以升降的,升起時有茶桌,主客人的腳還有地方放,不必屈膝盤坐,降下時和室打平,可以睡覺,一舉兩得。如果和室施作在一樓,請注意防潮,建議不要貼著地面施作,架高三、四十公分比較理想。建議準備一些【木炭】、【樟腦丸】之類的東西,在施工時就放在高架和室之下,再叫廠商做個可拆缷的門(可以做到兼顧美觀,不仔細看也看不出來的門),日後要補充木炭,也比較方便。和室建議能有被櫃,平日可將寢具收好,要用時再拿出來,兼顧美觀與實用。

(十七)樓梯扶手,建議在轉折處儘量採圓形設計,不要有稜有角,以免孩子碰撞發生意外。(它天天都用得到,所以很重要)

(十八)冷氣應預留排水管線,才不致發生裝了冷氣還要再牽一條明管,就不雅觀了。

(十九)很多人都會在完工後做防盜鐵窗(通常是不鏽鋼材質),記得要求包商在不鏽鋼鐵窗中加上鐵條(鋼筋條)(橫向或緃向總有一個方向可加),否則,對方拿個大剪子就剪斷了。加了之後,除非小偷拿油壓剪,否則不易剪斷,小偷一看那麼不容易上手,就會知難而退了。

(二十)防盜系統有其必要,最好各樓層可以分開設定,您可以詢問相關的廠商,怎樣才可以符合自己的需求,建議防盜設施都做好後再遷入,比較安全。

(廿一)燈具的花費是筆不小的費用,什麼燈具實用美觀,見仁見智,多比價,一定不會錯。

(廿二)我的原則,美觀固然重要,但【實用性】、【功能性】更為重要,畢竟,家是自己的,將來要使用的人也是自家人,符合使用者的需求是最重要的。這一部份雖然很煩,但寧可事先苦一點,以後符合使用者的需求,不必改來改去,那麼一切的辛苦就值得了,買預售屋不就是圖個【一次OK】的理想嗎?

 

PART E工程進行時

(一)有空多去【監工】,表示我們很關心,工人比較不敢亂來。

(二)一個工程,全看【工地主任】的臉色,不可得罪,但該表示意見也不要放棄你的權利,有時略施小惠(EX買罐保力達B請他),「奇檬子爽」,品質比較好。

(三)除工地主任外,另外三人也很重要:「板模」、「綁鐵」、「水電」的頭頭,也要和他們「博感情」,因為小弟都是聽工頭的,只要對他們好一點,品質就有保障。

(四)【想辦法】趕快找到你【未來的鄰居】,因為,彼此是【生命共同體】,趕快建立彼此的感情,日後好相處。在施工過程中,如果有事要向建商反應,【多人講話就大聲】,團結力量大,建商比較不敢忘了你們的存在。

(五)灌漿當日,最好有個人【監工】,才不會被建商偷灌水,灌漿前要先把垃圾撿乾淨,才不會影響品質。

(六)灌漿完隔天要澆水,如果可以的話,和未來的鄰居排個班,協助幫忙,比大部份的建商只是派個人把水管一開讓其任意流,要更有效率。

(七)要求建商放本設計圖(含土木及水電)在事務所,以利我們隨時查閱是否按圖施工。

(八)【務必】要求板模不可提前拆,樓層板最少十四天,牆最少兩三天,這是最基本的要求。

 

PART F完工交屋時

(一)所有【追加減】,請建商(通常是工地主任來做)【逐條列舉】,一一核對,不只對項目,也要對數量及單價(有些建商會在這裡動手腳,退錢的部份以多報少,加錢的部份以少報多),最好在工程進行時先了解一下要加多少,最後結算時才不會吃虧。

(二)如果在合約中有ㄠ到什麼好處,都不要大肆宣揚,等到結算完畢,要付尾款時,再拿出合約,這樣才不會在追加減時,又被變相要了回去。

(三)房貸別以為非得由建商找不可,因為付錢的人是你,你有權指定到哪一家銀行貸款,最好交屋前一個月做點功課,找出對我們最有利的銀行來貸款,千萬別被建商牽著鼻子走。而且,日後換房貸銀行,是要多付一些規費的,除非利率差,大到某一程度才划算。所以,一開始就要多功課,多比較。

(三)交屋時一定要有:地契、房契、使照、所有房間的鑰匙、發票、所有電器設備的使用手冊、竣工圖、保固切結書…等。

(四)如果交屋後馬上要裝潢,通常會給一把大門鑰匙給裝潢師傅,矣裝潢後記得換掉它,以策安全。

(五)驗屋很重要,所有電燈開關都要測試一遍,所有插座也要插看看有沒有電(我都拿個小夜燈逐一測試),所有水龍頭都要開開看有沒有水,所有缺點都要白紙黑字逐條紀錄,並要求建商改進。第二次複驗時,就依照紀錄逐一檢視是否改善。

(六)最好和建商講,留個幾萬元,待交屋後一兩個月再給,這段期間,就要趕快找缺點,要求建商改進。

(七)拿到產權後,記得馬上遷戶口,再立即去【稅捐處】辦理【房子】和【土地】的【自用住宅申請】,(土地和房子都要,不要只辦一種)請掌握時效,地價稅和房屋稅必須在開徵前兩個月提出申請,才能在當年就享受優惠,否則就得等到隔年才生效。其稅率相差五倍,趕快做,不要跟自己的荷包過不去。如果你有兩幢房子,建議戶口一人放一邊,只要兩幢房子合起來的土地面積不超過300平方公尺(約100坪),雙邊都可以使用自用住宅稅率。但一定有【大人】的戶口設籍於此才行。

(八)交屋後,保固期未到前,發現什麼缺失,看到就記下來,在保固期限快到前,一次要求建商改進,否則過了保固期,叫修都是要花錢的。 

拉拉雜雜寫了一堆,希望對即家擁有自己家的人,一點點小小的幫助,也願每個人的家,在搬進去充滿自己曾經努力過的家園之後,充滿著幸福與美滿!

 

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科學怪人的家

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  • 路路
  • 感謝您的分享!實用又忠肯。
  • Peter
  • 很詳細的分享